1.3 부동산 대책과 규제 완화의 의미

정부의 새해 첫 부동산 정책이 발표됐죠. 지난 3일에 발표해서 '1.3 대책'으로 불리는 거고요. 1.3 부동산 대책은 적극적인 규제 완화가 핵심입니다. 1.3 부동산 대책과 규제 완화의 의미에 대해서 알기 쉽게 정리해 드릴게요.

 

1.3 부동산 대책

전매 제한(폐지)

우리나라에서는 새 아파트를 분양받으려면 청약에 당첨되어야 하죠. 그리고 당첨된 아파트를 팔려면 기존에는 오랜 시간을 기다려야 했어요. 지역에 따라 3~10년을 기다렸다가 팔아야 했는데, 정부는 이 기간을 6개월~3년으로 대폭 줄여주겠다고 했어요. 이렇게 되면 아파트가 완공되기 전에 '분양권'을 사고파는 거래가 가능해져요.

실거주 의무(폐지)

청약 당첨 후 무조건 입주해 일정 기간 이상 살도록 한 '실거주 의무'도 없앤대요. 분양받았지만 많은 금액을 대출하기가 부담스럽거나 직접 들어가 살고 싶지 않다면, 집이 완공되자마자 세입자와 전세 계약을 맺고 전세 보증금을 받아서 집값을 치를 수 있게 되는 거예요.

부동산 규제 지역(대부분 해제)

규제 지역이란 투기가 우려되는 지역을 정해 각종 부동산 규제가 적용되도록 하는 제도이죠. 여전히 투기가 우려되는 서울 강남 3구(강남.송파.서초구)와 용산구만 빼놓고 나머지 규제 지역을 모두 해제하기로 했습니다.

분양가 상한제 적용 지역(모두 해제)

'분양가 상한제'는 과도한 집값 상승을 억제하기 위해 민간 기업이 개발하는 새 아파트의 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 규제죠. 이 규제를 적용하는 지역도 모두 해제하기로 했습니다.

중도금 대출 규제(폐지)

기존에는 청약에 당첨된 사람이 아파트를 살 때, 12억 원이 넘는 아파트라면 '중도금 대출'을 받을 수 없었죠. 중도금이란 새 아파트가 지어지는 동안 집값의 일부를 몇 개월마다 나눠 내는 걸 말해요. 보통 집값이 10~20%는 계약금으로 내고, 50~60%는 2~3년 동안 10%씩 5~6차례에 걸쳐서 중도금으로 낸 다음, 나머지 돈은 집이 모두 지어지면 실제로 입주할 때 냈었고요. 이 중도금을 대출을 받을 수 있는 기준이 사라지는 거예요. 어떤 경우든 받을 수 있게 된 거죠.

기존 주택 처분 의무(폐지)

기존 집에서 새 집으로 이사 가려고 청약을 한 1주택자도 있죠. 이 경우에 기존에는 원래 보유하고 있던 주택을 의무적으로 팔아야 했었는데, 앞으로는 이 의무가 사라진다고 보시면 됩니다. 2 주택을 보유할 수 있게 된 거예요.

 

규제 완화의 의미

이번 규제 완화의 의미를 해석해 보자면 '부동산 시장이 너무 침체돼 있으니 집 좀 사고팔아' 정도가 될 것 같아요. 집을 사고팔기 어렵게 만드는 모든 규제는 싹 다 걷어냈으니까요. 지난해 11월 기준 전국의 미분양 주택은 5만 8027 가구예요. 정부는 미분양 주택이 6만 2000가구쯤 되면 '위험 수준'이라고 판단하고 있어요.

 

이런 추세가 이어지면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증이 부실화하는 문제가 발생해요. 프로젝트파이낸싱(PF)이란 금융기관들이 장기로 진행되는 대규모 프로젝트에 자금을 투자하는 걸 말해요. 사업(프로젝트)의 장래성을 보고 큰돈을 투자할 사람을 찾는 방식인데, 우리나라에선 부동산 개발 자금을 조달할 때 이 PF가 많이 활용돼요.

 

아파트를 지었는데도 팔리지 않으면 문제가 생겨요. 아파트를 분양해서 팔아야 PF로 빌린 돈을 갚을 수 있는데, 너무 안 팔리면 돈을 갚지 못하는 사태가 발생해요. 금융기관은 큰 손해를 보고, 당연히 돈을 못 갚은 건설회사 등은 망할 위기에 처하는 거죠. 금융(PF) 시장과 건설 시장 전반이 위축되는 결과도 초래되고요.

 

높은 대출 금리 탓에 거래 활성화 효과가 있을지 예상하기 어렵고, 건설사 등 기업과 부자들에게만 유리한 정책이라는 비판이 나오며 투기를 조장할 수 있다는 우려도 함께 존재하는 부동산 1.3 대책이었습니다.

 

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