계약 전에는 큰 문제가 없을지라도 향후 문제가 일어날 수 있다고 판단되는 상황에서는 부동산 임대차 계약서에 미리 수리와 관련된 내용을 기재하는 것이 좋습니다. 벽면 또는 천장에서 물이 새는 누수 문제, 세면대가 갑자기 무너진 경우, 보일러가 고장난 경우, 교체 및 시공, 관리비 등과 관련하여 반드시 챙겨야 하는 특약사항을 정리해 보았습니다.
부동산 임대차 계약서 특약사항으로 이것들 꼭 넣으세요
부동산 임대차 계약서 작성 시 기본 서식 외에 상호 간 특약을 적을 수 있는데요. 이를 특약사항이라고 합니다. 번거롭다고 생각해 생략하고 계약을 체결하는 사람이 있는데, 이건 자신의 권리를 포기하는 것과 마찬가지입니다. 어떤 사항들을 특약사항으로 기재하면 좋을지 알아보겠습니다.
반드시 챙겨야 하는 특약사항
주택 하자에 대한 수리는 누가 해야 하는 것일까요? 어떤 사람은 월세는 주인이, 전세는 세입자가 수리해야 한다고 말하기도 하지만 사실이 아닙니다. 월세든 전세든 아래 법 규정에 따라 임대인이 정상적인 부동산을 임대하고 임차인이 온전히 사용할 수 있도록 수선 의무를 부담해야 합니다.
<민법 제623조>
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다
임대인의 주택 수선의 의무 범위는 어떻게 될까요? 외벽과 같은 건물의 주요 부분이나 난방, 수도, 전기, 하수 등의 기본 설비가 임대인의 부담입니다.
임차인이 큰돈을 들이지 않고 쉽게 수리할 수 있는 정도라면(샤워기 교체, 전등 교체 등) 임대인에게는 수선 의무가 없지만 이것도 계약 시 합의하에 특약에 명시했다면, 임대인은 해당 부분에 대해 수선 의무를 지게 되는 것입니다.
그러니 계약 전에 집을 확인하면서 수선이 필요한 부분을 꼭 체크하고, 계약 전에 수선이 불가능하다면 반드시 특약 사항에 기재하도록 해야 합니다.
벽면 또는 천장에서 물이 새는 누수 문제
여러 세대가 모여 사는 곳에서는 누수 문제가 빈번하게 발생하죠. 겨울철 위층이 장기간 공실이었을 때 수도의 동파로 인해 누수가 발생할 수도 있고, 위층에서 화장실, 보일러, 싱크대를 사용하면서 문제가 생겨 누수가 발생할 수도 있는 것이죠.
위 부분에 관하여 문제를 확인하고 수리하는 것은 임차인이 아닌 임대인이 해야만 합니다. 따라서 특약 사항에 '부동산에 누수가 발생할 경우 임대인이 책임지고 해결하기로 한다'라는 문구를 첨부하는 것이 좋습니다. 슬쩍 임차인에게 책임을 전가하며 해결하라고 할 수도 있기 때문입니다.
세면대가 갑자기 무너진 경우
세면대의 경우 기본 설비에 속하므로 임차인의 고의, 과실이 없다면 임대인이 수리해줘야 합니다.
보일러가 고장 난 경우
보일러는 집의 중요한 설비에 해당되죠. 이 또한 고장이 났을 때 임대인이 수리해줘야 합니다. 보일러에는 소모품이 많아서 A/S를 부를 경우 소모품 교체 비용이 발생하는데, 이런 부분도 임대인이 부담해야 하는 것입니다. 분쟁의 소지를 피하기 위해선 아래와 같이 특약으로 기재해 두는 것이 좋습니다.
<특약>
부동산에 관하여 수도, 전기, 보일러, 하수, 난방 등 기본 설비에 하자가 발생할 경우 임대인이 지체 없이 수리하기로 한다.
보수가 필요한 상황에서 임대인과 잠시 연락이 되지 않을 때는 임차인이 수리비를 먼저 지출한 후, 임대인에게 해당 금액 입금을 요청할 수도 있습니다. 하자 보수에 대한 책임 사항은 아래와 같이 특약에 명시할 수도 있습니다.
<특약>
냉. 난방기, 보일러, 변기 등 건물의 설비 부분이 고장 시 임대인은 즉시 수리해 주기로 하고, 만약 임차인이 수리비를 지출한 경우 입금해 주기로 한다.
만약, 집주인이 수리비를 주지 않는다면, 임대차 계약이 종료된 이후에도 청구가 가능하니 이점 알아두시기 바랍니다.
교체 및 시공
<특약>
. 입주 전에 싱크대 상부장, 하부장은 교체해 주기로 한다.
. 입주 전에 도배 및 장판을 새로 시공해 주기로 한다.
사전에 싱크대 상태를 잘 살펴보고, 수리가 필요한 부분이 있다면 위와 같이 특약사항으로 기재하시면 됩니다. 추가로 도배와 장판을 임대인이 해줬지만, 스타일이 마음에 들지 않을 수도 있겠죠? 이 경우 직접 시공을 진행해도 되며, 입주 한 달 후나 두 달 후부터 월세를 내는 렌털프리를 합의해 봐도 좋습니다.
관리비
<특약>
. 매월 관리비는 00이고, 임차인이 부담하기로 한다(집주인이 관리비를 따로 받는 경우, 집합건물은 예외)
. 매월 관리비는 00이고, 계약 종료가 될 때까지 위 금액을 인상하지 않기로 한다.
관리비와 관련된 특약을 적을 때 가장 중요한 것이 임대차 계약 종료까지 관리비를 동결하기로 하는 것입니다. 임차인을 보호해 주는 '주택임대차보호법'에는 임대료 인상에 대한 상한선은 있지만, 관리비에는 제한이 없기 때문입니다. 따라서 관리비가 분쟁의 원인이 되기도 하니 계약서에 반드시 명시하시기 바랍니다.
<부동산 계약 이렇게 쉬웠어?>를 읽고 모르면 손해, 알고 있으면 유용한 상식들에 대해서 정리해 보았습니다. 나의 권리를 지키는 당당한 임차인이 되어 안전한 계약 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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